Інші питання земельного права

Земельне право не закінчується оформленням права власності чи договором оренди. Після того, як ділянка вже оформлена, виникають інші питання: скільки платити державі за землю, чи можуть ділянку забрати для дороги чи оборонного об’єкта, що робити з паєм після смерті родича, кому належить земля під багатоквартирним будинком. Ці питання об’єднує те, що вони стосуються відносин власника чи користувача землі з державою, громадою або іншими співвласниками.

Земельний податок і орендна плата за землю: хто платить і як оскаржити нарахування

Розділ XIII Податкового кодексу України розрізняє дві форми плати за землю. Земельний податок сплачують власники ділянок і землекористувачі на праві постійного користування. Орендна плата стосується ділянок державної чи комунальної власності, переданих в оренду, — її розмір визначає договір оренди. Ставки встановлюють органи місцевого самоврядування, залежно від нормативної грошової оцінки ділянки. Помилкове нарахування — не ту площу, ставку чи пільгову категорію — можна оскаржити до контролюючого органу вищого рівня, а за потреби — в адміністративному суді.

Вилучення та викуп ділянки для суспільних потреб і компенсація власнику

Порядок регулюють Земельний кодекс України та Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Якщо ділянка потрібна під об’єкт, визнаний суспільною потребою, — дорогу, інженерні мережі, соціальну інфраструктуру, — відчуження відбувається шляхом викупу за згодою власника і з попередньою компенсацією; якщо власник не погоджується, а йдеться про суспільну необхідність, спір вирішує суд. Компенсацію визначають на підставі експертної грошової оцінки ділянки й майна на ній, з урахуванням збитків від дострокового припинення користування.

Примусове відчуження в умовах воєнного стану

Під час дії воєнного стану діє окремий порядок за Законом України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану». На відміну від мирного часу, тут влада чи військове командування можуть ухвалювати рішення про відчуження ділянки для потреб оборони оперативно, а компенсацію власник отримує вже після відчуження. Факт вилучення оформлюють актом, що фіксує підстави і стан ділянки, — саме він стає основою вимоги компенсації, тому його варто зберігати. Незгоду з розміром компенсації чи підставами для вилучення можна оскаржити в суді.

Земельні ділянки під багатоквартирними будинками і права мешканців

Земельна ділянка під багатоквартирним будинком та прибудинкова територія за загальним правилом належать співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності, без виділення часток, — цей принцип закріплює Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Для багатьох будинків, збудованих раніше, ділянка досі не сформована як окремий об’єкт і залишається у власності громади чи держави. Формування ділянки можуть ініціювати ОСББ, управитель або збори співвласників. Поки ділянка не оформлена, розпорядження нею без згоди співвласників — підстава для оскарження рішення органу місцевого самоврядування.

Паї: виділення в натурі, спадкування, невитребувані паї

Земельна частка (пай), отримана під час паювання колишніх колгоспних земель, — це право на визначену площу землі, яке ще потрібно виділити в натурі, тобто оформити як окрему ділянку з межами та кадастровим номером. Порядок такого виділення встановлює спеціальний закон про виділення в натурі земельних часток (паїв): власник готує технічну документацію, яку погоджує відповідна рада. Пай входить до складу спадщини на загальних підставах, а після її оформлення спадкоємець може ініціювати виділення ділянки. Окрема категорія — невитребувані паї, власники яких померли без спадкоємців або взагалі не встановлені: законодавство про обіг земель сільськогосподарського призначення передбачає процедуру визнання таких паїв невитребуваними і передання ділянок у комунальну власність за рішенням суду.

Зміна цільового призначення і відповідальність за нецільове використання

Кожна ділянка має цільове призначення, зафіксоване в документах: воно визначає, що саме на ній можна робити. Порядок зміни цільового призначення встановлює Земельний кодекс України: власник чи користувач подає клопотання до органу, уповноваженого розпоряджатися ділянкою, з обґрунтуванням і документацією. Використання ділянки не за цільовим призначенням є підставою для відповідальності, а в окремих випадках Земельний кодекс відносить це до підстав примусового припинення права на ділянку — тому задум варто звіряти саме з документами, а не з фактичним станом на місцевості.

Що варто врахувати

• Податкове повідомлення-рішення оскаржують у строк, установлений Податковим кодексом, — краще не відкладати звернення до останнього дня.
• У спорах про відчуження для суспільних потреб головне — не сам факт вилучення, а обґрунтованість потреби та повнота компенсації.
• Акт про примусове відчуження майна у воєнний стан варто отримати і зберігати одразу: він стає підставою компенсації.
• Ділянку під багатоквартирним будинком варто перевірити через Державний земельний кадастр — якщо вона не сформована, права співвласників захищені гірше.
• Виділення пая в натурі краще не відкладати: що довше ділянка існує лише «на папері», то складніше довести межі.

Як ми допомагаємо

Адвокати бюро супроводжують власників і користувачів земельних ділянок у відносинах з податковими органами та органами місцевого самоврядування: готують скарги на податкові повідомлення-рішення, представляють інтереси у справах про відчуження ділянок для суспільних потреб, допомагають оформити спадкований чи невитребуваний пай. Строки та вартість супроводу залежать від того, чи є спір і на якій стадії клієнт звернувся.

Це — частина земельного права. Суміжні теми — оформлення права власності на земельну ділянку та договори про право користування земельною ділянкою.