Земельне право

Земельна ділянка — актив зі складною документальною історією: старі паперові акти, розбіжності в межах, дані, яких немає в кадастрі, спадкові ланцюжки без завершеної реєстрації. Відкриття ринку землі додало ще одне коло питань — хто і на яких умовах може купити ділянку, які обмеження діють і як перевірити чистоту угоди перед підписанням. Земельне право охоплює купівлю-продаж і оренду землі, оформлення права власності, роботу з Державним земельним кадастром, спори про межі та розпорядження ділянками державної й комунальної власності. Помилка на етапі підготовки договору чи реєстрації права найчастіше коштує часу, а іноді — самої ділянки.

Земельні питання, з якими працює бюро

Оформлення права власності на земельну ділянку і оформлення документації на землю — супровід приватизації, оформлення ділянок, набутих у спадщину чи за рішенням суду, підготовка технічної документації із землеустрою та державна реєстрація права.

Відчуження та набуття земельної ділянки — купівля-продаж, міна, дарування чи застава ділянки, зокрема угоди після відкриття ринку землі: перевірка документів, супровід оцінки та посвідчення угоди нотаріусом.

Договори про право користування земельною ділянкою — оренда, емфітевзис, суперфіцій та інші договори користування чужою ділянкою: розробка проєкту, аналіз умов і супровід реєстрації речового права.

Інші питання земельного права — земельні спори щодо меж і накладення суміжних ділянок, консультації з питань земельного податку та орендної плати, супровід поділу й обʼєднання ділянок, оскарження рішень державних органів.

Купівля-продаж землі після відкриття ринку: хто може купувати і які обмеження

Із 1 липня 2021 року громадяни України отримали право купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, — до цього діяв мораторій на такі угоди. Земельний кодекс України встановлює обмеження щодо кола покупців: набувати право власності на такі ділянки можуть громадяни та юридичні особи України, а іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та компанії з іноземним засновником такого права наразі не мають — питання допуску іноземців на ринок землі відкладене до всеукраїнського референдуму. Для юридичних осіб України можливість купувати сільськогосподарську землю зʼявилася пізніше, ніж для громадян, — з 1 січня 2024 року.

Закон також обмежує граничну площу землі, яку може мати у власності один набувач, — окремо для фізичних і окремо для юридичних осіб, і сукупна площа враховує всі ділянки, які особа вже має. Земля державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення на продаж не виставляється — держава і громади можуть лише передавати такі ділянки в оренду чи в приватну власність у порядку безоплатної приватизації, встановленому Земельним кодексом України. Перед підписанням договору варто перевірити цільове призначення ділянки, наявність обтяжень чи заборон відчуження і те, чи не підпадає конкретна угода під одне з встановлених законом обмежень, — інакше нотаріус відмовить у посвідченні договору або угоду можна оскаржити пізніше.

Оформлення права власності та державна реєстрація

Підстави набуття права власності на землю різні: приватизація, спадкування, рішення суду, договір купівлі-продажу чи дарування. У кожному випадку право власності виникає лише з моменту державної реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — без запису в реєстрі право не вважається оформленим, навіть якщо є підписаний договір чи рішення суду. Для реєстрації потрібні правовстановлюючий документ, актуальні відомості з Державного земельного кадастру про ділянку та, залежно від підстави, додаткові документи — свідоцтво про право на спадщину, рішення органу місцевого самоврядування про передачу ділянки у власність тощо.

Приватизація — окрема підстава: громадянин безоплатно отримує у власність ділянку державної чи комунальної власності в межах норм, встановлених Земельним кодексом України, — на відміну від купівлі, коли ділянка вже перебуває у приватній власності і набувається за плату. Реєстраційні дії проводить державний реєстратор чи нотаріус, а відмова в реєстрації — наприклад, через розбіжності в документах або відсутність відомостей у кадастрі — підлягає оскарженню в адміністративному чи судовому порядку.

Межі ділянки, накладення і помилки в кадастрі

Відомості про межі ділянки вносяться до Державного земельного кадастру на підставі документації із землеустрою, яку готує сертифікований інженер-землевпорядник. Розбіжності виникають з різних причин: застаріла документація, технічна помилка під час внесення координат, самовільне зміщення межі сусідом. Закон України «Про Державний земельний кадастр» передбачає порядок виправлення технічної помилки у відомостях кадастру — за заявою власника або органу, який її виявив; виправлення технічної помилки відрізняється від ситуації, коли межі справді накладаються одна на одну і межу потрібно погоджувати заново.

Якщо накладення підтверджується документально, першим кроком зазвичай стає звернення до інженера-землевпорядника для встановлення фактичних меж і підготовки висновку. Коли сусід не погоджується з результатами або відмовляється підписувати акт узгодження меж, спір вирішується в судовому порядку — суд встановлює фактичні межі на підставі землевпорядної документації та, за потреби, судової експертизи. До вирішення спору реєстраційні дії з ділянкою можуть бути ускладнені, тому питання меж варто зʼясовувати до продажу чи оформлення спадщини, а не після.

Оренда, емфітевзис і поновлення договору

Оренда — найпоширеніший спосіб платного строкового користування чужою землею; порядок укладення, істотні умови та підстави припинення договору оренди землі встановлює Закон України «Про оренду землі». Ділянки державної та комунальної власності здебільшого передаються саме в оренду, а не у власність, оскільки продаж такої землі законом не передбачений. Окремий вид права користування — емфітевзис, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке Земельний кодекс України визначає як речове право; на відміну від оренди, емфітевзис підлягає державній реєстрації як речове право, а не лише реєструється сам договір.

Питання, яке регулярно спричиняє спори, — поновлення договору оренди після завершення строку. Закон України «Про оренду землі» передбачає переважне право орендаря на поновлення договору за умови належного виконання його умов; порушення встановленої законом процедури повідомлення про поновлення — одна з найчастіших причин судових спорів між орендарем і орендодавцем. Умови нового договору — розмір орендної плати, строк, порядок використання ділянки — сторони узгоджують окремо, і саме на цьому етапі найчастіше виникають розбіжності.

Що варто врахувати

• Перед купівлею ділянки перевіряйте не лише правовстановлюючий документ продавця, а й актуальні відомості з Державного земельного кадастру — цільове призначення, площу, координати меж і наявність зареєстрованих обтяжень чи заборон.
• Ланцюжок попередніх власників і підстав набуття варто перевіряти окремо: ділянка, отримана в результаті приватизації чи спадкування з порушеннями, може стати підставою для оспорення угоди навіть через кілька років.
• Розбіжність між фактичними межами на місцевості та даними кадастру не завжди технічна помилка — інколи це ознака самовільного зайняття частини ділянки, яку варто виявити до, а не після оформлення угоди.
• Усні домовленості про продовження оренди чи зміну орендної плати складно довести в спорі — умови користування ділянкою варто фіксувати письмово і своєчасно реєструвати зміни до договору.
• Відмова державного реєстратора чи Держгеокадастру не завжди остаточна: значну частину відмов можна оскаржити в адміністративному чи судовому порядку, якщо вони не відповідають закону.

Як ми допомагаємо

Адвокати бюро перевіряють документи на ділянку, готують договори купівлі-продажу, оренди та інших угод, супроводжують державну реєстрацію права власності й оформлення документації із землеустрою. За потреби ми представляємо інтереси клієнта у спорах про межі ділянки, оскарженні відмов державних органів або в справах про поновлення договору оренди. Строки й вартість супроводу залежать від виду операції, повноти наявних документів на ділянку та від того, чи є в справі спір, який потребує звернення до суду.